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Aug 21, 2023

Servir une réutilisation

Publié30 août 2023parStephenie Overman Dans la vieille ville nord d'Alexandrie, un ensemble de trois immeubles de bureaux en brique construits dans les années 1980 est en train d'être transformé en Tide Lock, une communauté de 234 habitants.

Publié30 août 2023parStephenie Overman

Dans la vieille ville nord d'Alexandrie, un ensemble de trois immeubles de bureaux en briques construits dans les années 1980 est en train d'être transformé en Tide Lock, une communauté de 234 appartements et condominiums de luxe offrant une vue sur le fleuve Potomac, un espace pour les commerces de détail et une école de musique à but non lucratif.

Et l'été dernier, dans le quartier Alexandria West de la ville, les locataires ont commencé à emménager dans deux anciens immeubles de bureaux de 14 étages qui ont été convertis en Park + Ford, un complexe d'appartements moderne de 435 logements avec 115 000 pieds carrés d'espace de bureaux.

Confrontés à une surabondance d'espaces de bureaux vacants générée par une combinaison d'inflation élevée et de faibles taux de retour au bureau après la pandémie, certains promoteurs immobiliers de Virginie du Nord ont commencé à se tourner vers des projets de réutilisation adaptative des bureaux aux multifamilles (OTM).

Cette année, le stock de bureaux aux États-Unis a diminué pour la première fois de mémoire récente, remontant au moins à 2000, selon les données de Jones Lang LaSalle (JLL). Fin juillet, moins de 5 millions de pieds carrés de nouveaux bureaux avaient été construits, tandis que 14,7 millions de pieds carrés de bureaux ont été retirés du marché, à mesure que des bâtiments vieillissants et vacants sont démolis ou reconvertis.

Pendant ce temps, en avril, la quantité d'espaces de bureaux disponibles à la location à travers le pays a atteint un niveau jamais vu depuis la crise de l'épargne et du crédit des années 1980, selon CoStar Group, un fournisseur de données et d'analyses immobilières basé à Washington, DC. Et comme plus de la moitié des baux signés avant la pandémie n’ont pas encore expiré, le nombre de bureaux vacants devrait augmenter. Le taux de vacance des bureaux nationaux devrait passer de 13,2 % à plus de 17 % d'ici fin 2026, selon CoStar.

Et tandis que la location de nouveaux espaces de bureaux est passée de 57,4 millions de pieds carrés au deuxième trimestre 2020 à 97,5 millions de pieds carrés au deuxième trimestre de cette année, selon les données de CoStar, la quantité d'espace loué a considérablement diminué. En grande partie en raison des politiques de travail hybride, les besoins en espace des entreprises ont radicalement changé. La superficie moyenne des bureaux loués aux États-Unis au deuxième trimestre était de 3 275 pieds, soit près de 20 % de moins qu’avant la pandémie.

Les immeubles de bureaux vides dans les centres-villes signifient moins de clients pour les entreprises du centre-ville, allant des food trucks aux restaurants en passant par les systèmes de transport urbain. L'employé de bureau type dépense désormais entre 2 000 et 4 600 dollars de moins par an dans les centres-villes, selon une étude publiée en avril par l'université de Stanford.

Selon la société de services immobiliers CBRE basée à Dallas, le côté positif est qu’il existe « de nouvelles opportunités pour les restaurants sur les marchés de bureaux en pleine croissance et dans les banlieues de nombreuses grandes villes côtières ».

Les principales raisons de ces taux de vacance élevés, selon un rapport de Curtis Dubay, économiste en chef de la Chambre de commerce des États-Unis, sont que « les travailleurs ne veulent tout simplement pas retourner au bureau et les employeurs ne peuvent pas y aller parce que du marché du travail tendu. De plus, « les taux d'intérêt ont fortement augmenté au cours des 18 derniers mois, et ils ne baisseront pas de sitôt », ce qui freine la demande d'immobilier commercial.

Ryan Price, économiste en chef de Virginia Realtors, est d’accord avec cette évaluation. « À mesure que les entreprises reprennent le travail, les taux d’occupation remontent, mais lentement. Le modèle hybride est assez collant », déclare Price. De plus, face à l’inflation et aux craintes d’une récession en 2024, certaines entreprises réévaluent « leurs besoins en espace et cherchent à réduire leurs effectifs », explique Price.

Pour ajouter au problème, près de 1 500 milliards de dollars de dette immobilière commerciale arriveront à échéance d’ici la fin de 2025, selon le fournisseur de données et d’analyses immobilières commerciales Trepp. Beaucoup de ces prêts hypothécaires sont des prêts à intérêt uniquement pour lesquels les emprunteurs n’ont payé que des intérêts pendant la durée du prêt, le principal étant dû à la fin. Et CoStar estime que jusqu'à 83 % des prêts de bureaux titrisés en cours ne pourront pas être refinancés si les taux d'intérêt restent aux niveaux actuels.